マイホームの購入には多額の費用がかかります。
住宅金融支援機構の調査では、住宅の購入にかかった費用の平均は、土地を購入する必要がない場合でも3,226万円、土地購入代金も含める場合では3,898万円です。
都市部の場合、土地取得にかかる費用はもっと高くなり、平均でも5,541万円かかっています。
これだけの住宅購入費用を現金で賄える人はまずいません。ほとんどの場合、住宅ローンを組んで住宅を購入しています。
住宅ローンには様々な種類・商品がありますが、その中でも有名なのが、長期間固定金利のフラット35です。
今回はこのフラット35について、概要やメリット、デメリットを解説してゆきます。
◯フラット35
フラット35とは住宅金融支援機構と金融機関が協力して提供する固定金利の住宅ローンです。
借入期間が最大で35年と長く、固定金利のため完済まで金利の変動はありません。借りた時点で返済総額が分かり、返済額もずっと一定です。
住宅金融支援機構は長期間固定金利の住宅ローンを提供するために作られた独立行政法人です。
民間の金融機関単独で長期間固定金利の住宅ローンを扱うのは負担が大きいです。借りる側にとっては長い間金利が変わらないのは都合が良いのですが、銀行からすると景気に応じて金利を変えられないのは大変です。
しかし、銀行側にばかり都合がいい住宅ローンとなると、短期間のものばかりになってしまい、今度は家を建てるためにお金を借りること自体が困難になり、家を買える人が少なくなってしまいます。
そこで、政府が出資し住宅金融支援機構を作り、機構と民間の金融機関が協力して長期固定金利の住宅ローンを取り扱うようにしました。
住宅金融支援機構の背景はともかく、決して怪しい住宅ローンではないことと、このような背景により色々な銀行がフラット35を取り扱っているということだけ把握していれば大丈夫です。
◯フラット35のメリット
まずは、フラット35を利用するメリットから紹介しましょう。
主なメリットは次の6点です。
2.返済計画がたてやすい
3.審査に通りやすい
4.団体信用生命保険への加入が必須ではない
5.保証料が必要ない
6.繰り上げ返済に手数料がない
では、それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。
1.毎月の返済負担が軽い
フラット35年は最長35年の長期ローンです。
同じ金額を借りるなら、返済期間が長いほうが毎月の返済額は少なくなります。
例えば、3500万円を金利1.4％で借りた場合を考えてみましょう。返済期間毎の毎月の支払い額は以下のようになります。
35年：105,458円
30年：119,120円
20年：167,286円
15年：215,688円
10年：312,729円
同じ3500万円の借り入れでも、35年ローンと20年ローンでは月61,828円返済額に違いがあります。もちろん返済が長期に渡れば支払う利息も増えてしまうのですが、急にまとまったお金を用意するよりも、長期間かけてコツコツ支払うほうが日々の負担は少なく済みます。
2.返済計画がたてやすい
フラット35は固定金利のため返済額も一定に保たれます。
毎月の返済額がいくらになり、最終的な支払い額がいくらになるのかが、借り入れ時点で全て分かるようになっています。
返済期間が30年以上と長期に渡るため、その間に様々な出来事が予想されます。
子どもが生まれたり、教育資金が必要となったりすることもあるでしょう。急な病気や怪我で大きな出費が発生したり、収入が減ったりするかもしれません。
そうした色々な出来事に備えるためには、ある程度の余裕を持っておいたり、あらかじめ貯金をしたりなどのマネープランをたてることになります。
この時、変動金利の住宅ローンを利用していた場合は、金利の変動にも備えておく必要があります。もし金利が急上昇した場合、返済額も急上昇する可能性があるためです。
しかし、固定金利の住宅ローンであれば、後から返済額が上下する心配がありません。毎月確定額の出費として考えることができるため、計画がたてやすくなります。
3.審査に通りやすい
フラット35は比較的審査に通りやすい住宅ローンです。
その理由の一つが、保証人が不要ということにあります。
多くの住宅ローンで保証人を求めていますが、フラット35の場合はその必要がありません。
また、銀行の他の住宅ローンに比べると審査基準も低いと言われています。特に個人事業主や自営業の場合は、銀行の住宅ローンが難しいことも多いのですが、フラット35であれば審査に通過しやすいです。
融資金額も他のローンより多くなりやすく、同じ人でもフラット35ならより大きいローンを組みやすいです。
4.団体信用生命保険への加入が必須ではない
団体信用生命保険はローン加入者が死亡したり重い病気になったりして返済が困難になった時に備えるための保険です。
ほとんどの住宅ローンでこの団体信用生命保険への加入が必須となっています。
健康状態に問題がある場合、団体信用生命保険への加入ができず、住宅ローンを諦めざるを得ないケースもあります。
しかし、フラット35では団体信用生命保険に加入しなくてもローンが組めます。健康状態に問題があり、団体信用生命保険に加入できない人でもローンを組むことが可能です。
ただ、基本的には万が一の事態に備えて団体信用生命保険に加入しておくべきです。保証額のわりに保険料が安く、加入しておいたほうが安心です。
ただ、若く健康な人の場合、普通の生命保険に加入し、同程度の保証をかけたほうが安あがりの場合もあります。団体信用生命保険がいいのか、普通の生命保険が良いのか、加入前に確認してみましょう。
5.保証料が必要ない
住宅ローンによって保証料の有無や金額は様々です。
フラット35は保証料が不要ですが、中には数十万円の保証料が必要になる住宅ローンもあります。
住宅ローンを組むにしても、ある程度の自己資金は必ず必要になります。
そもそも、住宅購入にまつわる費用のうち、住宅ローンが使えるのは建物と土地の費用だけです。家を建てるための諸経費、土地購入に必要な各種諸費用には当てられません。
その他にも、引っ越し代や新居に合わせた家具など、様々な出費が予想されます。
住宅を購入すると、家と土地以外にも色々とお金が必要になります。様々な出費を考えると、保証料が節約できるのは大きなメリットの一つであるといえます。
6.繰り上げ返済に手数料がない
住宅ローンは毎月の返済だけでなく余裕のある時に繰り上げ返済ができます。
繰り上げ返済を行えばその後の返済を楽にでき、支払う利息も減らすことができます。
積極的に活用したい繰り上げ返済ですが、住宅ローンによっては返済時に1万円から3万円程度の手数料が必要になります。
フラット35にはこの繰り上げ返済手数料がないため、積極的に繰り上げ返済がしやすいです。
◯フラット35のデメリット
もちろん、フラット35にはデメリットも存在します。以下に主なデメリット5つを挙げました。
2.金利が下がることがない
3.自己資金が少ないと金利が上がる
4.建物に独自の条件がある
5.繰り上げ返済は10万円以上が条件
1.借りはじめの金利が高い
フラット35にかぎらず、固定金利の住宅ローンは返済当初の金利が変動金利のものより高いです。
当然、金利が上がれば変動金利の返済額が固定金利のものより上回る可能性もあります。
返済開始直後の返済額が多少多くても安定性のある固定金利を選ぶか、固定金利以上の金利になるリスクを承知で借りはじめの返済額が少ない変動金利を選ぶかは、個人の好みによります。
2.金利が下がることがない
金利が変わらないことはメリットでもありデメリットでもあります。
固定金利の場合、一度金利が決まったら20年たっても30年たっても金利は同じです。たとえ金利が下がっても、その恩恵をうけることはできません。
例えばフラット35の金利が1.4％の時に借りた場合、その後フラット35を新たに借りる人の金利が1.3％になったとしても1.4％のままです。
変動金利であれば、金利が下がればそれだけ返済金額も減らすことができますが、固定金利の場合は金利が下がるチャンスを捨てることになります。
固定金利だからといって、金利の上下で後悔しないとはかぎりません。
3.自己資金が少ないと金利が上がる
フラット35の金利は、住宅購入に関わる費用のうち、自己資金が何割占めているかで金利が異なります。
2018年2月時点では、融資率が90％以下の場合の金利は年1.400％～年2.050％ですが、融資率が90％を超えると金利が年1.840％～年2.490％となります。
金利を抑えるためには全体額の1割以上の自己資金が必要です。
例えば、土地建物合わせて3500万円の場合、その1割である350万円の自己資金が最低限必要になります。それに加えて住宅ローンを当てられない諸経費も自己資金で必要になります。諸経費が250万円かかる場合、合計で600万円の自己資金が必要です。
4.建物に独自の条件がある
フラット35には適用する住宅に対する独自の規定があります。この条件に当てはまらない住宅では、フラット35を利用することができません。
条件は大きく以下の3つです。
・床面積が戸建てなら70㎡以上、マンションなら30㎡以上
・一定の技術基準を満たしている
・土地建物含めて1億円以下
一般的な新築住宅であれば問題ないケースがほとんどですが、狭小住宅や中古住宅の購入時には注意が必要です。
5.繰り上げ返済は10万円以上が条件
フラット35は繰り上げ返済手数料がありませんが、そのかわりに繰り上げ返済は10万円以上でしか行えません。
他の住宅ローンでは1円から繰り上げ返済を受け付けているところが多いため、こまめに繰り上げ返済しようと考えている場合は注意しましょう。
◯フラット35の特徴を知って上手に活用
フラット35は固定金利の住宅ローンのため、以下のようなメリット・デメリットがあります。
・返済計画がたてやすい
・借りはじめの金利は高い
・金利が下がることはない
また、長期の住宅ローンであるため、毎月の返済負担が軽いというメリットがあります。
また、フラット35特有のメリット・デメリットには次のようなものが挙げられます。
・審査に通りやすい
・団体信用生命保険への加入が必須ではない
・保証料が必要ない
・繰り上げ返済に手数料がない
・自己資金が少ないと金利が上がる
・建物に独自の条件がある
・繰り上げ返済は10万円以上が条件
フラット35はリスクが低く、借りやすい住宅ローンですが、他にはない独自のルールがあります。検討の際は、これらの特徴に気をつける必要があります。
この他にも、住宅ローンには様々な特徴を持ったものがあります。複数の住宅ローンを比較した上で、自分にあったものを選ぶようにしましょう。
