賃貸生活も気楽ですが、やっぱり一度はマイホームを持ってみたいもの。
特に子どもが小学校に上る前や、友人や同僚が家を買ったと聞くと、マイホームが欲しいという思いは一層強くなります。
一方で、一軒家が欲しいとは思っていても、お金がなくて手が出ない、と諦めてしまう人も多いのです。
しかし、マイホームは高収入の人だけのものではありません。東京でも手取りが25万円もあれば家は買えます。不動産価格の安い地方なら20万円でも無理ではありません。
◯手取り25万円で組める住宅ローンはいくら
最初に、家にどのぐらいのお金をかけられるのか計算してみましょう。
住宅ローンの借入額について考える時は、全体でいくらになるかではなく、毎月の返済額がいくらになるかで考えた方が安全です。
月の返済額の目安は現在の家賃。今の家賃でちょうどいいならそれと同じか、それよりも若干少ない金額を、今の家賃が高いと感じているなら、返済額は負担が辛くない程度まで低いものに設定しましょう。
なぜ家賃よりも低めが良いかというと、持ち家の場合は賃貸とは違い建物の管理を自分でする必要があるからです。外壁の塗り替えや屋根の吹き替え、設備の交換などの費用も自分で出さなければなりません。そのため、ローンの返済額をギリギリに設定すると、メンテナンスの費用が足りなくなってしまうのです。
例えば毎月の家賃が8万円で、住宅ローンの返済も同じ8万円にする場合、返済期間35年、金利1％で計算すると借入額はおよそ2800万円です。
金利の低い変動金利型住宅ローンを選べばもう少し多く借りることもできます。貯金を頭金にすればおよそ3000万円の住宅が購入可能になります。
共働きの家庭の場合、夫婦で合算してローンを組めば5000万円ぐらいまで借りることもできますが、育児や出産で片働きになる可能性を考えると、あまり高額のローンを組むのはおすすめできません。
◯注文住宅と土地の問題
理想の家を手に入れるなら注文住宅ですが、高額なためなかなか手を出しにくいのが現実です。
同じような間取りの家でも、建売住宅よりもずっと高額です。最初のプランから変更を加えれば加えるほど値段が上がるため、資金計画が狂いやすいのもネック。
そして何よりも大きな問題になるのが土地。
注文住宅の場合、建物を買うのとは別に土地を探さなくてはなりません。東京の場合、狭い土地でもそれだけで2000万円、3000万円というのはザラにあります。これでは建物を作る予算が残りません。
ハウスメーカーにとっても、顧客が土地を持っているかどうかは重要な問題。住宅展示場に行くと、どこに行っても土地を持っているか確認されます。土地のあるなしで予算の使い方が全く別物になってしまうからです。
注文住宅でも、ローコスト住宅を扱うメーカーであれば安く家を建てることも不可能ではありませんが、小さくて必要最低限の家にしかなりません。
土地を持っているなら注文住宅も建てられますが、土地のない人が手取り25万で東京に注文住宅を建てるのは大変です。
◯安さを求めるなら建売住宅
土地のない人が新築の一軒家を安く買うなら注文住宅よりも建売住宅です。
建売住宅は同じ仕様の住宅をまとめて建築することが多いため、注文住宅よりも仕入れや工事にかかるコストをカットできます。
自分好みにカスタマイズできる注文住宅とは違い、ごくごく普通の造りの家にはなりますが、変にこだわって間取りを失敗するリスクはありません。
土地と建物をセットで購入できるため、予算配分が楽なのもポイント。注文住宅と違って予算がどんどん膨らむ心配もないので、資金計画も立てやすいです。
建売住宅ならば、都内でも3000万円台の物件がみつかります。
◯建売住宅を買う時の注意点
安くマイホームを手に入れられる建売住宅ですが、注意しなければならない点もあります。
●安っぽく見える
建売住宅を見学した人の感想で多いのがこの意見。
建売住宅では少しでも安く家を売るため、使用する設備や内外装のグレードを低くしています。とはいえ欠陥住宅ではないので必要な性能は満たしているので、機能面では問題になるほどではありません。ただ、そこで暮せば毎日見ることになるので、見た目の安っぽさや劣化速度は気になりやすいです。
ただ、最近では建売住宅でも安っぽく見えないよう、デザインにこだわったおしゃれな住宅も増えています。
●狭い
東京は土地が限られているため、狭い物件がどうしても多くなってしまいます。
特に分譲地の建売住宅はその傾向が顕著です。大きな土地を切り分けて売るのですから、一区画は小さい方がたくさん家を建てられてお得です。
土地が狭ければ、そこに建つ家も小さくなります。予算と地域の関係上、ある程度狭いのは仕方ありませんが、同じ広さでも間取りで使い勝手は違います。狭い床面積にたくさんの部屋を詰め込んでいるような物件は避けましょう。多少部屋数が少なくても、一つひとつの面積が広い家の方が住みやすいです。
●同じような家が並んでいる
建売住宅が安いのは、同じ仕様の家をまとめて建設するからです。そのため、分譲地ではそっくりな家々が並ぶことになります。
景観に統一性があるといえば聞こえはいいですが、そっくりな家が密集しているのは個性がない、気味が悪い、と感じる人がいるのも事実です。
●必要最低限の設備しかない
建売住宅では販売価格を安くするために徹底的にコストカットを進めています。
網戸や雨戸、カーテンレールをオプションとし、標準でつけていないケースもあります。後から付け足すとなるとお金がかかります。
一見すると安く見える分建売住宅でも、自分が必要な設備やオプションをつけたらそれほど安くなかったという場合もあります。値段に飛びつかず、冷静に判断するようにしましょう。
●見えない部分の状態が分からない
工事の経過を確認できる注文住宅とは違い、建売住宅は完成品しか確認できません。
壁の内部の断熱材の状況や、基礎工事のクオリティを自分で確認することはできません。建売住宅を扱う業者の中には、多くはないものの腕の悪い業者が混じっているのも事実です。
値段や外見だけで判断せず、保証やチェック体制の制度、同じ会社の住宅を購入した人の口コミなども確認しましょう。心配な場合は、専門業者によるチェックをしてもらうことも選択肢です。
◯完璧な物件はない
先に上げた注意点はもちろん、墓地が目の前にあるような立地の悪い物件や、駅から遠い家、日当たりの悪い家、庭や駐車場のない家も多いです。こうした欠点が気になってなかなか決められない人もいますが、建売住宅にしろ注文住宅にしろ、欠点のない完璧な物件はありません。予算がある異常どこかで妥協は必要です。
●日当たりの悪い家
家や部屋を決める第一条件に「日当たり」を上げる人は多いですが、日中の滞在時間が短いのなら、一日中サンサンと日があたっている必要はありません。
共働きなら昼間は無人。子どもがいても、保育園や学校で家にいない時間も長くなります。
日当たりが最悪で家中ジメジメしているとか、近くの大きな建物のせいで昼間でも真っ暗というレベルに日当たりが悪くない限り、無理に日当たりにこだわる必要はありません。
日当たりが悪いと洗濯物が乾かないのでは、と不安に思うかもしれませんが、無理して高い土地を買うよりも乾燥機を買った方がよほど節約になります。
●駐車場がない・足りない
十分な駐車スペースのある家を探すのも大変です。
どうしても駐車場のあるいい物件がないのなら、いっそのこと車を手放して駅に近い家にすることも考えましょう。駅が近ければ車がなくても十分に生活できますし、たまの遠出ならマイカーよりもレンタカーの方が経済的です。複数自家用車を持っている人は、台数を減らすかわりに一回り大きな車に変えるのも悪くありません。
車にかける維持費を減らせば、それだけ家にかける予算を増やすこともできます。
●庭のスペースがない
庭付き一戸建てに憧れる人は多いです。
しかし案外庭の世話というのは手間のかかるもの。雑草が生えないように常に手入れが必要ですし、庭木があれば定期的に剪定しなければなりません。手間はもちろん綺麗に見せようとするなら維持費もかかります。
特別ガーデニングが好きという人でもない限り、庭はそれほど良いものではありません。
◯購入前には物件をよく確認
いい物件を見つけたら、購入を決める前に自分の目で隅々まで確認しましょう。脚立を使い、覗けるところはすべて確認。床下も点検口からチェック。
たとえ第三者にチェックを依頼していた場合でも、家に住むのは自分自身です。住む人しか分からない気になる点はあるものです。
気になる部分があれば修正できないか仲介業者に確認しておきましょう。
◯価格交渉でより安く
建売住宅は価格交渉ができます。
基本的に、住宅会社はできるだけ完成した住宅を早く売ってしまいたいと考えています。誰も住んでいない家でも維持費はかかりますし、広告費も必要になります。時間が建てば経つほど利益が減ってしまうため、完成から時間のたった家ほど値引きがしやすく、値引き幅も大きくなります。
反対に、完成してすぐに売れてしまったり、完成前から売れてしまったりするような人気物件の値引きは難しいです。
完成から2ヶ月、3ヶ月経過したような物件であれば、100万円以上の値引きも可能です。中には交渉によって600万円も得したケースもあります。
年末や年度終わりも価格が変わりやすいタイミングです。
◯収入が少なくてもマイホームは諦めない！
住宅は非常に高価。しかし収入が少ないからといって、マイホームを諦めてしまう必要はありません。
一から作る注文住宅は非常に高いですが、建売住宅にはお得に買える物件もたくさんあります。土地と建物をセットで買えるため、購入計画も立てやすいです。
建売住宅はデメリットがあると騒がれることもありますが、ポイントを押さえて物件を探せば怖いものはありません。値引き交渉もできるため、工夫次第で数百万円安くすることも可能です。
まずは毎月いくら返せるかを考えながら、どのぐらいの住宅ローンを組めるか計算してみましょう。
