住宅購入に関する失敗で最も多いのがお金に関するもの。
住宅は一生に一度の大きな買い物です。次の機会に失敗を取り戻すこともできません。
家を買うまでにかける時間は1年ほどですが、その後住宅ローンの支払いは数十年も続くことになります。
資金計画で失敗してしまうとその後の人生に大きな影を落とすことになってしまいます。
お金のことで失敗しないためには、しっかりとした無理のない資金計画が重要です。
そしてそのためには、家を買うのにどんなお金がかかるのかということを把握していなければなりません。
◯住宅購入にかかる3つの費用
家を建てるのに必要な費用は大きく次の3つに分けられます。
●本体工事費
●諸費用
●土地購入費
この3つの合計が総費用になります。
どれか一つが抜けていたり、漏れているものがあったりすると、ギリギリになって資金計画が狂ってしまいます。
お金が足りなくなったり、諦めなければならないものがでたりします。
◯本体工事費
これは、建物そのものをつくるのに必要なお金です。
基礎をつくり、柱を建て、壁や床をつくり、キッチンや風呂などの設備を設置するのにかかる費用です。
家づくりに必要なお金というと、まずこの建物にかかる費用がまっさきに思い浮かぶはずです。
ハウスメーカーや工務店にプランや間取りをつくってもらった時に書かれている金額はこの本体工事費です。
また、住宅価格の比較でよく用いられる坪単価もこの本体工事費を面積で割ったものです。
しかし、これから述べるように家を建てるのに必要な費用はこれだけではありません。
見積もりをみて、意外と予算に余裕があると錯覚してしまうことのないように注意しましょう。
特に坪単価は比較に使われることが多いため、できるだけ安く見えるように工夫されていることが非常に多いです。
単純に坪単価×面積の金額で家を建てられることはほとんどありません。
◯諸費用
実際に住める住宅にするためには本体工事費だけでは不十分です。他にもいろいろとお金がかかります。
住宅を購入する費用のほかに必要になるこうした様々なお金をすべてひっくるめて、諸費用と呼んでいます。
諸費用に含まれる費用には次のようなものがあります。
・地盤改良費
・外構工事費
・エアコン工事費
・カーテン工事費
・建築確認申請費用
・保険料
・住宅ローン保証料
・登記に必要な費用
・引越し費用
・家具家電購入費
地盤改良費が必要になるかどうかは土地の状況によります。
建物の重量に建てられる強度がなかった場合、改良工事が必要になります。地盤改良工事には数十万円から数百万円の費用がかかります。土地の状況によって必要金額が大きく変動するため、本体工事費に含めず諸費用とすることが多いです。
外構工事費は、庭や駐車場、門や塀などをつくるための費用です。外構工事は家を建てた住宅会社以外に依頼することもできます。
また、建てた住宅の登記にかかる費用や司法書士への報酬も必要になります。住宅ローンの保証料や火災保険の保険料もそれなりの金額になります。住宅ローンを組むなら火災保険は必須です。
その他にも、引越し費用や、新居で使用する家具や家電にもお金がかかります。
こうした諸費用は本体工事費の1割から2割になるとされています。
家づくり計画を建て始めた段階で細かく諸費用を把握しておかなくても大丈夫です。最初のうちはおおよその金額がわかっていればOKです。
1000万円の建物なら諸費用に100万円から200万円もかかることになります。
資金計画を立てる時はこの諸費用を忘れないようにしましょう。
◯土地購費
土地購入にかかる費用は土地購入費だけではありません、土地を買う場合にも諸費用がかかります。
土地にかかる諸費用には次のようなものがあります。
・仲介手数料
・印紙税
仲介手数料は土地価格の3％+6万円です。
2000万円の土地の場合、仲介手数料は60万円+6万円の66万円です。
また、土地を購入する際は頭金が必要になります。土地代金の1～2割を現金で用意する必要があります。
基本的には住宅ローンを利用できないため、自己資金がどの程度用意できそうかも考えておく必要があります。
基本的に土地にかかる費用はここまでですが、実際に家と建てるとなるとガスや上下水の引き込み、地盤改良費などが必要になります。もともと家が立っていた土地なら水道やガスなどのインフラは引いてあるはずですが、そうでない場合インフラ工事だけでもかなりの金額が必要になるケースもあります。特に家の近くまで管が来ていない場合、工事範囲が広くなり工事費も高額になります。
地盤改良費がどのぐらいになるかは土地の状況によります。まずは地盤調査をしてみなければどの程度の工事が必要になるかわからないため、余裕を持った計画を立てておく必要があります。
古い家が残っている場合、解体工事費も必要になります。解体工事費は木造住宅の場合坪当たり3万円程度です。鉄骨造や鉄筋コンクリート造の場合、解体費用はもっと高くなります。
土地に高低差がある場合は造成工事が、駐車場をつくる場合は道路までのアプローチを整える必要があります。
せっかく安く土地を購入しても、インフラの引き込みや地盤改良費にお金がかかってしまい、全くオトクな買い物ではなくなってしまったというのはよくある失敗です。お金がかるだけでなく、工事の時間も必要になってしまいます。
その土地に家を建てるのにどのぐらいのお金がかかるのかを素人が判断するのは困難です。土地が決まったら、住宅会社の担当者に相談し、どのぐらいのお金がかかりそうか相談してみましょう。早めに相談することで予期せぬ出費で資金計画が狂うのを防止できます。不安な場合は住宅会社に相談しながら土地を探すのも一つの手段です。
資金計画書には土地に必要になる費用についても一緒に書かれています。
土地に関する諸費用は一般的に建物価格の1割程度が目安と言われています。住宅に関する諸費用と合わせて、建物価格の2割から3割増しで資金計画を立てておくと良いでしょう。
◯総費用の目安
●ローコスト住宅の場合
建物価格1000万円とすると、諸費用で200万円から300万円ほどかかります。
これに土地購入費を加えた金額が総費用となります。坪単価で考えるなら30万円から40万円ほどです。
ローコスト住宅の場合、自由度はあまり望めません。内装も設備もグレード低いものになります。何かこだわりたい部分がある場合、不要なものを割り切る潔さが必要になります。
●中くらいのグレードの住宅の場合
建物価格が2000万円前後の住宅の場合、諸費用は400万円から600万円で、あわせて2500万円から3000万円弱になります。
これに土地の金額をあわせたものが総費用です。坪単価は50万円程度になります。
ローコスト住宅と比べて自由度が高く、自分好みの住宅をつくれます。ただし、お金をかけるポイントにメリハリをつけないと予算オーバーになりやすいです。
●高級住宅の場合
本体工事費3000万円の場合、諸費用だけで600万円から900万円にもなります。建物価格が上がると諸費用も大きくなりやすいため、漏れている費用がないように注意しましょう。
気に入ったオプションをつけたり、グレードの高い素材を使用したり、自由度も非常に高いです。
予算が増えればそれだけ自由度が上がり、自分好みにカスタマイズした家を建てられます。
◯資金計画をみる場合の注意点
打ち合わせが進み、家の具体的な内容が定まってきたら、住宅会社から資金計画書を渡されます。
この資金計画書は、予算のやりくりからその後のローンの返済までかかわる重要なものです。しっかりと内容を確認しましょう。
ただし、計画書の書きかたは住宅会社や担当者によって微妙に異なります。複数社の計画書を比べる場合はポイントを抑えておかなければなりません。
これまで述べてきたように住宅の費用は、本体工事費・諸費用・土地購入費の3つに分けられますが、何をどこに分類するかは会社や担当によって様々です。
例えば、工事に必要な仮設トイレを本体工事費に含める会社もあれば、諸費用に入れる場合もあります。これは絶対に必要になる費用ですから、本当なら本体工事費に含めたほうが親切です。
また、住宅会社が直接かかわらない、家具家電の購入費、引越し費用などを資金計画書に含めるかどうか、含める場合はどの程度の金額にするかは担当者のセンス次第です。
住宅価格を安く見せるために、本体工事費煮含める金額をギリギリまで減らして提示する会社も少なくありません。
住宅価格を比べる際は、どこに何の金額が含まれているかどうかをしっかりと確認しましょう。また、必要なのに含まれていないものがないかどうかのチェックも重要です。
いくら家の価格が安くても、家具家電の購入費を考えずに計画を立ててしまっては後から困ることになります。資金計画書の中身をみることで、本当に購入者のことを考えているかどうか、それとも契約が取れるかどうかしか考えていない人かどうかという、担当者の人柄や会社のスタンスも知ることができます。
この時のチェックが甘いと、後々になって計画が狂って困ることになってしまいます。
◯総費用で考えることが重要
家の価格というと建物本体の価格について考えてしまいがちです。しかし、実際に家を建てそこに住むためには他にも様々なお金がかかります。
細々といろいろなものがあるため、難しそうに見えますが、総費用が予算内であるかどうかを抑えておけばOKです。
最初の見積もりの段階では予算内でも、こだわって変更を加えていくうちにどんどん金額が膨らんでしまうというのはよくあるは話です。設備やオプション、グレードをあれこれ選ぶのは楽しいですが、予算オーバーしないように気をつけるようにしましょう。
予算や資金計画で失敗しないためには、どんな費用がかかるのかをしっかりと把握し、総費用で予算を考えることが重要です。全体でかかる費用を把握したうえで、どこにお金をかけるべきかメリハリを考えながら家づくりを進めていくようにしましょう。
