土地を探して不動産広告を眺めていると、しばしば目にするのが「古家付き土地」という物件。
古家付き土地とは、建物が建った状態のまま売りに出されている土地のことです。中古住宅との違いは、建物事態に資産的価値はすでになく、建物付き土地ではなく、単に「土地」として販売れているということです。
実際に古家付き土地を購入したいと考えている場合、更地や中古住宅を購入することとの違いはどこにあるのでしょうか？ 古家付き土地を選択するメリットや、デメリットはどのようなものなのでしょうか。
古家付き土地と中古住宅の違い
古家付き土地も、中古住宅も同じように建物が建った状態で販売されています。古家付き土地にある建物には価値がなく、中古住宅の場合は建物にも価値があると考えられているのですが、この2つに明確な区別の基準はありません。
売り主が建物に価値がありそうかどうかを判断し、どのように売るかを決めています。
古家付き土地となりやすいのは、建物が築35年から40年以上の古いものである場合です。木造住宅の場合は、もう少し築年数が浅くても、古家とみなされるケースがあります。
築年数が経過しているため、リフォームしても到底住めないような状態の建物もあります。しかし、中にはリフォーム次第ではまだまだ住めるような物件も存在します。
メリット1：相場よりも安い
古家付き土地は購入者が古家を解体し、更地にしてから使用することを前提にしています。そのため、相場価格から解体費用を差し引いた金額で売りに出されていることが多いです。
解体費用を抑えることができれば、周辺価格よりも価格を抑えて土地を購入できる可能性が高まります。
建物と違い、土地には経年劣化の心配がなく、価格変動の心配も少ないです。土地を手放すことになった時も同程度の価格で売れる可能性が高く、中古住宅よりもリスクが低いです。
また、古家の痛みが少なく、少ないリフォームで住めるようであれば、周辺の中古住宅の価格相場よりもずっと低い金額でマイホームを入手することも期待できます。
メリット2：価格交渉がしやすい
土地の価格はある程度決まった相場があり、価格の交渉は基本的に困難です。
しかし、古家付き土地では解体費用の価格交渉できるため、結果的に土地を手に入れるための費用を抑えることができます。
購入時に解体費用の価格交渉を行い、その分だけ本来の土地価格から割り引いて貰ったあと、安い金額で解体できれば、その差額分得することができます。
メリット3：建物のイメージがつかみやすい
古家部分を活用せず、即座に解体してしまう場合でも、古家付き土地にはメリットがあります。
それは、新しく建てる家のイメージがつかみやすいということです。
窓からの長めや採光性、風通し、隣家との距離感や窓の配置などは、紙の上での設計図ではなかなかイメージがつかみにくいです。
しかし、建物がある状態の土地を見ることで、これらについてより具体的にイメージできるようになります。特に敷地外の隣家や道路との関係性は図面上では分かりにくいため、あらかじめ建物が建った時の雰囲気を知ることができるのは便利です。
デメリット1：解体費用
古家付き土地で一番気になるのが解体費用です。
解体費用は木造住宅の場合坪あたり3万円から5万円程度かかります。これが鉄筋やコンクリート造になると、もっと坪単価が高くなります。
基本的には面積と構造が分かれば、解体費用のおおよその目安を知ることができます。しかし、古家付き土地の状態によっては思わぬ解体・撤去費用が発生することがあります。
例えば、建物以外の外構部分。塀や庭木、花壇や井戸などを撤去するのには思っている以上に手間がかかります。また、奥まっているなど重機の入りにくい土地の場合、手作業が増えるためその分コストがかかります。
予想以上に解体費用がかかって困ることのないように、事前に見積を必ず取るようにしましょう。
地中埋設物にも注意が必要です。
解体中に古い建物の基礎や大きな石、ゴミなどが見つかる場合があります。これらの地中埋設物については、売り主に瑕疵担保責任を追求すれば、撤去費用の請求ができます。
ただし、瑕疵担保責任には有効期限があり、その期間内に請求しなければ、地中埋設物の撤去費用も購入者が負担することになります。
期間は個人が売り主の場合3ヶ月と短く設定されることがほとんどです。そのため、古家付き土地を個人から購入した場合は、早めに解体するかどうかを決め、解体を始めなければなりません。
家財の撤去についても確認が必要です。
建物内の家財については、売り主が処分するのが一般的ですが、稀に契約書にその旨が記載されていない場合もあります。家財の処分には手間も費用もかかるため、契約内容はよく確認しましょう。
デメリット2：土地境界が曖昧なケースがある
古家付き土地の場合、土地の取得や建物の建築が40年以上前のことが多く、中には土地の境界が曖昧になってしまっているものがあります。
例えば、時間の経過で印が消えてしまったり、草木の下に境界標が埋もれてしまったりしています。そもそも境界標が存在しないケースや、口頭で境界を決めている場合もあります。
土地の境界がはっきりしない場合は、売り主立ち会いのもと、どこが土地の境界なのかをはっきり説明して貰う必要があります。
それでも明確な境界がわからない場合は、土地家屋調査士に依頼し、境界確定測量をしてもらいましょう。境界確定測量には数十万円の費用が発生しますが、境界をはっきりさせないまま土地を購入してしまうのは非常に危険です。
境界線のトラブルは深刻なトラブルになりやすく、隣家との関係を悪化させてしまう原因にもなります。
デメリット3：水道工事が必要となることがあり
古家付き土地は建物が建ってからかなりの時間が経過しているため、上下水道の引き込み管が老朽化してしまっているケースがあります。
引き込み工事にかかる費用は、引き込む長さにもよりますが、数十万円以上かかることが多いです。
解体業者選びも重要
古家付き土地を購入する上でもう一つ注意しておきたいのが、解体業者の選択です。
解体業者は値段だけで選ばず、信用のおける業者を選びましょう。質の悪い業者は作業が雑だったり、隣の塀を間違って解体してしまったりなどのトラブルになることがあります。
知り合いのつてか、それがなければ不動産業者の紹介を利用するのが無難です。
解体工事をきちんと行うことは、その後の近所付き合いを考える上でも重要です。
解体作業時には、騒音やホコリが発生します。優良な業者であれば、水やカバーでそれらの発生を抑えながら作業します。
住む前から近所の人に嫌われてしまうことのないように、業者選びは慎重に行いましょう。
